Adjudicação é uma das formas previstas no ordenamento jurídico brasileiro para expropriação de bens móveis ou imóveis, os retirando do patrimônio do devedor e transferindo sua propriedade àquele que tem o direito de receber (credor).
Comumente nas relações estabelecidas no mercado imobiliário, a realização de um contrato preliminar de promessa de compra e venda – acordo de vontades – obriga as partes – o promitente vendedor e o promissário comprador – a realizarem, futuramente, a compra e a venda do imóvel objeto do contrato.
É possível haver também um contrato de promessa de cessão de direitos aquisitivos usado, por exemplo, quando um imóvel é adquirido através de financiamento e o comprador assume o financiamento de um terceiro, transferindo ao comprador o direito de aquisição do imóvel.
Em ambos os casos existe a obrigação de transferir a propriedade do imóvel. Ambas as partes detêm o direito real sob o bem, ainda que o contrato não tenha sido registrado no cartório de imóveis, conforme entendimento estabelecido pelo Superior Tribunal de Justiça (Súmula nº 239).
Entretanto, quando uma das partes não cumpre a obrigação contratualmente assumida, a parte lesada em seu direito poderá promover uma ação de adjudicação compulsória, com a finalidade de regularizar o registro do imóvel sob o qual recai o direito real à aquisição, porém inexiste a documentação exigida por lei para tanto.
A propriedade de um imóvel se dá, efetivamente, apenas com o registro em sua matrícula junto ao cartório. Caso o registro não ocorra, ainda é considerado como proprietário do bem aquele que consta em sua matrícula, recaindo sob este, inclusive os encargos tributários do imóvel.
Nos casos em que o proprietário do imóvel ou o comprador se recusa a realizar a escritura de compra e venda, na impossibilidade de localizar uma das partes, quando qualquer uma das partes causar transtornos para lavratura da escritura, havendo o falecimento do vendedor, tendo sido cumpridos todos os termos da promessa, inclusive com o pagamento, caberá a adjudicação compulsória.
Portanto, são requisitos para adjudicação compulsória: a existência da prova da aquisição do bem, contrato de promessa de compra e venda, por exemplo; a inexistência da previsão do direito ao arrependimento e o cumprimento das obrigações contratuais (pagamento).
Com o advento da Lei nº 14.382/22, que alterou a Lei 6.015/73 – Lei de Registros Públicos, a adjudicação compulsória também poderá ser realizada extrajudicialmente (no cartório), nos termos do artigo 216-B, da referida lei que diz “sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo”.
Enquanto o procedimento judicial busca, após um longo processo, uma sentença que determinará que seja lavrada a carta de adjudicação, a qual ainda deverá ser levada ao cartório para elaboração da escritura pública definitiva e registro na matrícula do imóvel; o procedimento extrajudicial visa maior celeridade e menor custo, simplificando o procedimento, assim como nos demais procedimentos extrajudiciais possíveis, usucapião e inventário.
Havendo contrato de promessa de compra e venda ou cessão válido, prova do inadimplemento, as certidões do requerente, comprovante de quitação do ITBI e a procuração, já que para realização deste procedimento, é necessário que o interessado seja representado por advogado, com o pagamento de todos os custos do cartório, será efetuado o registro na matrícula do imóvel em favor do promitente comprador.
Letícia Ferreira, maio/2023.
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